不動産管理会社の設立

不動産を所有されている方で、不動産管理会社の設立に興味のある方は多いのではないでしょうか？

実際に「不動産管理会社を設立したら、こんなに節税できました！」

みたいな書籍は多く見られます。

結論的には、不動産管理会社の設立した方が節税はできます。

ただ、キャッシュフローが楽になるとは限らないので注意が必要です。

結論をいうと、不動産の家賃収入が１，０００万円を超えるようであれば不動産管理会社をつくるメリットがあると考えます。

ただ、借入の返済計画などにも関係してくるのでシュミレーションが必要です。

具体的にはぜひ相談ください。

不動産管理会社ってなんだろう？

不動産管理会社とは不動産を管理する会社です。

不動産は管理の方法で大きく３つに分けられます。

委託管理方式は、大家である個人から会社が管理の委託を受ける方式です。

チャートにすると下記のようになります。

店子→大家→管理会社

これは、大家から管理会社へ支払う金額はだいたい店子からもらう金額の１５％くらいが限度と考えます。

上限は何％と決まっているわけではなりませんが、管理を委託されているという形になるのでそのことから考えると管理会社がとっているリスクはそれほど大きいと考えられないからだと考えます。

以前の専門誌にこの方式の管理会社が５０％の管理料をとっていたら税務署から否認されたという例が載っていました。（あくまで私見ということでしたが）

なぜ５０％が駄目なのか具体的な理由は記載されていませんでしたが・・・

この方法は、不動産管理会社が大家さんから一括して不動産を借りうけて、大家さんには不動産の空室には関係なく、一定額の収入があるという方法になります。

チャートにすると

店子→管理会社→大家になります。

よくCMなどで見かける何十年一括借上などは、この方式になります。

この方式だと空室リスクや家賃変動リスク・店子とのトラブルなどは基本的には借上している会社がとることになるので、管理会社方式よりかなり会社がとっているリスクが大きいと考えられます。

契約上、定期修繕なども管理会社に請け負わすことを定めると、より大家としてのリスクは軽減します。

よく見かける「不動産管理会社を設立してこんなに節税できました！」みたいな本のほとんどはこの方式の説明をしています。

私もこの方式の節税効果は高いと考えます。

実際に各方式を検討するとこの一括借上方式を採用することがほとんどです。

この方法はサブリース方式ともよばれます。

不動産を会社で購入する方法もあります。

実はこの方法が一番節税メリットがあります。

チャートにすると

店子→管理会社で完結します。

ただ、難点は不動産を所有するためだけに会社を設立しても、銀行から融資がおりにくいことにあります。

また、会社ですと個人と比べて長期の融資が組みにくいこともこの方式が中々採用できない理由のひとつでもあります。

この方式は会社で不動産管理が完結するため、利益やキャッシュの管理がしやすく、可能であればこの方法で不動産管理するのが理想でもあります。

会社の利益は役員報酬という形で社長に還元します。

しかし、最初からこの方法を中々採用できないのが実状です。

ただ、個人の資産が充分にある方などでは銀行が個人と法人を一体として見なしてくれる場合もあります。
必ず銀行の担当者と事前確認が必要です。

私共でもお力添えできることもあるのでぜひ相談下さい。